底地･借地権鑑定　日本橋鑑定総合事務所 http://www.sokochibaikyaku.net/ 借地権、借家権、借地借家、底地、鑑定、不動産鑑定士、鑑定評価などの相談に関わる問題を日本橋鑑定が解決します！ ja Copyright 2009 Mon, 30 Nov 2009 19:55:04 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 売却・担保の鑑定実例 売却・担保の鑑定実例 借地権がらみの不動産の価格評価は実に複雑で、かつかなり高度な専門性を要します。
ここでは、弊社が担当させていただきました評価実例一部をご紹介致します。

評価概要

物件の所在 東京都台東区
用途地域 第1種住居地域
道　　路 6ｍ区道
地　　積 400㎡
有効地積 390㎡　（現地調査よりセットバック約10㎡）
想定分譲戸数 4区画
区画あたり 98㎡
月額地代 15,000円／区画
地代総額 15,000円 × 4区画 ＝ 60,000円
路線価 255,000円/㎡
路線価評価 255,000円/㎡　×　390㎡　×　(借地権割合)70％　≒　69,600,000円

第三者への売却評価実務

①建売総額（戸あたり）
　32,000,000円 × ４戸 ＝　 128,000,000円 （売上予測）
②建築費用（戸あたり）
　15,000,000円 × ４戸 ＝　 60,000,000円 （建築費用）
③販売費及び一般管理費
　128,000,000円 × 10% ＝ 12,800,000円 （販管費）
④建替え承諾料(更地価格)
　90,800,000円 × 5％ ＝ 4,540,000円 （建替承諾料）
➄建物取壊し費用
　借地人負担を前提とした。 0円 
⑥仲介手数料
   1,150,000円 （仲介手数料）
⑦適正利益     
　利益率12％    15,360,000円 （戸あたり粗利）　3,840,000円
⑧借地権購入可能価格
　①売上予測 － （②建築費用＋③販管費＋④建築承諾料＋➄取壊費用＋⑥仲介手数料＋⑦業者適正利益）
 34,150,000円 

売却によって得られる借地権者の手取り金額の査定

①借地権売却価格
  上記より 34,150,000円 （借地権売却価格）
②仲介手数料
    1,138,725円 （売却時仲介手数料）
③地主への譲渡承諾料
    6,360,000円 （譲渡承諾料）
④建物取壊費用
    4,650,000円 （建物取壊費用）
➄借地人の手取り額
　①借地権売却価格－（②仲介手数料＋③地主への譲渡承諾料＋④建物取壊費用）
　22,000,000円 （借地人の手取り額）

鑑定評価のポイント

相続税路線価を用いた借地権評価額は　69,600,000円なのに対して、実際に売却可能な金額として鑑定評価を行った結果、34,150,000円と判定された。
その他費用も考慮すると実際の借地人の手取り額は22,000,000円という鑑定結果がでた。
諸経費なども含めて計算できるので、単なる借地権の評価にとどまらない判定結果ができた。

]]> http://www.sokochibaikyaku.net/306/#000080 http://www.sokochibaikyaku.net/306/#000080 306)売却・担保の鑑定実例 Mon, 30 Nov 2009 19:55:04 +0900 相続の鑑定実例 底地相続の鑑定実例
借地権がらみの不動産の価格評価は実に複雑で、かつかなり高度な専門性を要します。
ここでは、弊社が担当させていただきました評価実例一部をご紹介致します。

ご相談内容

戦前から借地している土地を父が所有している。
借地人から借地権を買い取ってほしい旨の打診があった。
父が高齢で資金もなく借地権の買取ができないため、息子が借地権を買い取る形で交渉したい
鑑定評価書をとることで相続税の計算上、更地ではなく「底地」扱いで評価したい。

評価概要

物件の所在 東京都台東区
用途地域 第1種住居地域
道　　路 6ｍ区道
地　　積 400㎡
有効地積 390㎡　（現地調査よりセットバック約10㎡）
想定分譲戸数 4区画
区画あたり 98㎡
月額地代 15,000円／区画
地代総額 15,000円 × 4区画 ＝ 60,000円
路線価 255,000円/㎡
路線価評価 255,000円/㎡　×　390㎡　×　(借地権割合)70％　≒　69,600,000円

借地権の鑑定評価

Ａ．取引事例に基づく比準価格
　周辺地域において規範性の高い借地権の取引事例を収集することができた。 38,000,000円
Ｂ．土地残余法による収益価格
　対象地にアパートを建築することを想定して、建築プランに基づき収益価格を試算した。 30,000,000円
Ｃ．賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元した価格
　地域の適正地代と現行地代との賃料の差額を分析し、当該地域の実情に合わせて査定した。 25,000,000円
Ｄ．借地権割合により求めた価格
　相続税路線価によると借地権割合は70％となっているが、実際の売買事例や土地賃貸借契約書の内容等の個別性を反映して、対象の借地権割合を50％と判定した。 35,000,000円

鑑定結果、
上記のうち最も規範性が高いＡ．Ｂ．Ｄを重視して、Ｃを参考に留めて下記の通り、鑑定評価額を決定した。
 （鑑定結果） 34,000,000円

鑑定評価のポイント

鑑定評価書をとっておくことで、親族間ではない第三者への適正売買価格であること、客観的な価格で取引されたことを証明することができた。
これにより、相続税計算時は底地として更地価格の30％で評価されるので、更地評価と比べて1,500万円の節税効果が得られた。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/159/#000079 http://www.sokochibaikyaku.net/159/#000079 159)相続の鑑定実例 Mon, 30 Nov 2009 19:54:25 +0900 賃料の鑑定実例 賃料の鑑定実例
借地権がらみの不動産の価格評価は実に複雑で、かつかなり高度な専門性を要します。
ここでは、弊社が担当させていただきました評価実例一部をご紹介致します。

評価概要

物件の所在 東京都世田谷区
用途地域 第1種中高層住居専用地域
道　　路 6ｍ区道
地　　積 490㎡
月額地代 120万円
公租公課 500,000円

借地権の賃料評価

Ａ．差額配分法による試算地代
　周辺の地代相場から新規地代を160万円と査定して、差額賃料40万円について契約内容等を配分して鑑定を行った。 
　月額140万円 ウエイト付け：２
Ｂ．スライド法による試算地代
　従前の月額地代120万円に適切な変動率1.06を乗じて鑑定を行った。 
　月額127万円 ウエイト付け：1
Ｃ．利回り法による試算地代
　敷地価格を基礎として期待利回りを乗じて公租公課を加算して鑑定を行った。
　月額156万円 ウエイト付け：1
Ｄ．賃貸事例比較法による試算地代
　近隣の賃貸借の地代の改定事例があり、これを地域要因、個別的要因、契約内容の比較を行って鑑定を行った。 
　月額150万円 ウエイト付け：1
Ｅ．試算賃料の調整
各手法の特徴、資料の説得性を勘案して、ウエイト付けを２：１：１：１として鑑定評価額（地代）を決定した。
F．鑑定結果 143万円 

鑑定評価のポイント

・上記は、原告を借地人、被告を地主とする判例です。
・それぞれ算定された試算地代につき、適正賃料額と実際支払賃料額の乖離が甚だしいことを考慮して、差額配分法：利回り法：スライド法：賃貸事例比較法を2：1：1：1の比重を与えて算定しました。
・この事例では、適正地代は143万円、公租公課実額50万円の2.86倍でした。周辺の地代相場による公租公課倍率の平均値は3.20倍でしたが、当該借地の面積が広く、小規模宅地に適用される公租公課の軽減措置が適用されないため、公租公課実額が周辺の借地より高い水準にあることを考慮し、裁判所は、公租公課倍率の差は問題とならないと判定しました。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/680/#000078 http://www.sokochibaikyaku.net/680/#000078 680)賃料の鑑定実例 Mon, 30 Nov 2009 19:53:37 +0900 新規賃料設定と継続賃料設定 新規賃料設定と継続賃料設定
賃料の基本的な考え方として、新規賃料と継続賃料の２種類があります。
新規賃料とは、対象土地について「新規」に賃料を設定する場合の賃料水準をいいます。
現在の借地権の多くは、戦前からの借地契約を引き続いている場合が多く、借地権として新規の地代を設定する機会はまずないでしょう。

ただし、借地権を第三者に売却するときには、現在の借地人に譲渡の承諾をすることの条件のひとつに追加して新規賃料の水準での地代改定を申し伝えておくこともできます。

また、土地賃貸借契約書（ドラフト案）も併せて提示をしておけば地主にとってメリットがありますし、借地権を第三者に売却する借地人にとっても条件が明確になりますので、双方にとって後々のトラブルを事前に防止することになります。

次に、継続賃料とは、現に賃貸借している土地について「賃料改定」を前提とした賃料水準をいいます。
固定資産税・都市計画税があがったから現行の地代を見直したい等の理由で改定を申し出たり、申し出を受けることになります。

ただ、継続賃料は、現行の土地賃貸借契約を継続していくことが前提ですので、地域の現在の新規地代相場まで値上げできないことに注意しましょう。
裁判例でも現行の低い賃料と、地域の新規賃料相場の間ぐらいが継続賃料として適正判断を下されるケースが多いようです。

]]> http://www.sokochibaikyaku.net/655/#000077 http://www.sokochibaikyaku.net/655/#000077 655)新規賃料設定と継続賃料設定 Mon, 30 Nov 2009 18:15:01 +0900 鑑定に関わるよくある質問 鑑定に関わるよくある質問

不動産鑑定に関してお客様よりよくいただくご質問に対してお答えいたします。
Ｑ.不動産鑑定評価書は依頼して何日で作ってもらえますか？
 Ａ． 正式依頼後、おおむね15営業日が標準的です。
ただし、土地賃貸借契約書や覚書の内容によって権利関係が複雑な場合や、譲渡承諾料などの意見価格も付記する場合など依頼内容によって前後します。

Ｑ.不動産鑑定士報酬はどうなってますか？着手金は必要ですか？
 Ａ． 各事務所によって報酬基準が定められています。
当社の一例としては次のようなお見積例となっています。
また着手金として50％＋実費相当額（旅費交通費等）を申し受けます。
残金は鑑定評価書（成果物）を納品する前日までに御支払いただくことになります。

※初回お取引の場合は全額前金制となっておりますので予めご承知願いします。

Ｑ.依頼に必要な書類を教えて下さい
 Ａ．
案内図（住宅地図など）⇒ 所在が分かるもの
土地・建物登記事項証明書⇒ 法務局
公図⇒ 法務局
地積測量図⇒ 法務局・無い場合もあります。
建物図面⇒ 法務局・無い場合もあります。
土地実測図  
固定資産税等納税通知書  
固定資産税課税明細書  
土地賃貸借契約書・覚書  
建物賃貸借契約書・覚書  
境界に関する情報⇒ 境界確定の有無、争いの有無
水道・下水・ガス管情報⇒ 埋設管の隣地越境
訴訟関係書類(内容証明含む)  
地代不払い・滞納に関する情報  

Ｑ.東京以外の依頼はできますか？
 Ａ． 対応可能です。大阪、京都など実績多数ございます。
（遠方の場合は旅費交通費等の出張費がかかります。）

]]> http://www.sokochibaikyaku.net/137/#000076 http://www.sokochibaikyaku.net/137/#000076 137)鑑定に関わるよくある質問 Mon, 30 Nov 2009 18:10:07 +0900 底地を賃貸するときの注意点 底地を賃貸するときの注意点
現在では、わざわざ新規に借地権を設定して土地を賃貸借することはないでしょう。
ただし、地主として借地権を買取する資金がないため、借地人が第三者へ借地権を売却することを承諾する際には次のような点に注意する必要があります。

(1)譲渡承諾料

借地権を第三者に譲渡する際は、地主の承諾が必要です。
譲渡承諾料の授受を条件のひとつに加えて承諾することになります。
【事例】
計算根拠：更地　　路線価255千円/㎡×0.92×400㎡≒90,000千円
　　　　　借地権　90,000千円×70％≒63,000千円
 　　　　 よって、63,000千円×10％≒630万円
このように、きちんとした根拠を示すことが必要です。

(2)地代改定

借地権を第三者に譲渡する条件として、地代の改定を加えることも可能です。
ただし、あまりに高い地代へと改定することは公平の観点からオススメできません。
また、高い地代に改定することにより、借地権売買が成立しにくくなり、結局、譲渡承諾料さえ手にすることができなくなりますので注意が必要です。
【事例】
坪あたり720円の改定を条件とします
計算根拠：現行500円/坪ですが、固定資産税・都市計画税の3倍として計算
固定資産税・都市計画税（年額）：350,000円×3倍÷12ケ月÷400㎡÷0.3025≒720円/坪
上記を参考として720円/坪とします。
]なお、セットバック部分を除外した有効敷地面積で計算します。

(3)買受先の審査

借地権の購入先候補及び計画案については事前に地主に通知し、新借地人として信頼できるか否かの判断を受けることを条件にします。

(4)測量関係

借地権売買にあたって測量が必要な場合は、その費用負担を取り決めます。
借地権を売却したいという借地人側の都合で測量することになるので測量費用は借地人側に全額負担してほしい、という気持ちは分からないでもないです。
しかし、将来相続が発生したときは測量しておくことで権利関係が明確になり、物納対象土地と認定されたり、売却がスムーズに進めることができるなど地主にとって恩恵をうけることも多くあります。
これらのことを考えると測量費は折半でも損はないと思います。
また、過去に測量を実施しているのであれば、借地権売買にあたって資料の写しを交付するなど協力をしてあげましょう。

(5)契約書

契約書は、トラブルを防止するため旧契約書をベースとして新規に締結しましょう。
新借地人との契約書の原案を作成して、事前に提示するとよいでしょう。
新借地人と事前に取り決める内容として例示をあげれば次の通りです。

①借地権利用の計画案（ラフ案）の提出


②建売業者などの場合は、会社案内(特に建売実績)、商業登記簿謄本など


③譲渡承諾料


　新借地人が不動産業者で建売用地としたり、アパート用地にする場合は、建築後にエンドユーザー（一般顧客）に再販売するケースがあります。再販する場合には再度、借地権譲渡の承諾をすることになります。あとあとのトラブルを防止するため、譲渡承諾料の取り決めを事前に通知しておく必要があります。
【事例】
　○○様とのご契約後2年以内に再販する場合には譲渡承諾料はかからないものとします。但し、2年経過した場合は上記計算式に従い譲渡承諾料の支払を譲渡承諾の条件のひとつに加えます。

④再販先との契約書の原案

再販先との土地賃貸借契約書も事前に整備しておきましょう。公正証書で取り交すことを前提としておくこともよいかと思います。公正証書作成などの費用は通常は折半となるでしょう。

⑤住宅ローンの審査・同意

借地権購入者が住宅ローンを組む場合に、金融機関から地主に対して融資承諾を求めるのが一般的です。地主が銀行にだす承諾書についてはその内容を専門家にみてもらうことをおすすめします。
よく借地人から「銀行から融資を受けたいので、地主の承諾書にサインしてほしい」と求められることがあります。銀行には地主の承諾と実印、印鑑証明書まで求められてしまいます。承諾書の内容のなかに「借地契約を解除するときは、銀行の承諾が必要」との文言がはいっていれば、文言を変更してもらうか、他の銀行をあたってもらう可能性があることなども事前に伝えておいたほうがよいでしょう。

⑥建替承諾料


既存の建物を取り壊して新規に再建築する場合は、建替承諾料の取り決めをする必要があります。木造から木造への建て替えか、木造から鉄筋コンクリート（アパート等）への建て替えかによっても金額が違ってきますので注意が必要です。
通常、裁判所が非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的に条件変更を許可する場合は、更地価格の10％と非常に高い承諾料の支払いを命じるようです。
【事例】
　現状の木造2階建から同様の木造2階建に建築する場合の建替承諾料は270万円とします。計算根拠：90,00千円 × 3%（3～5％）＝270万円
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/675/#000075 http://www.sokochibaikyaku.net/675/#000075 675)底地を賃貸するときの注意点 Mon, 30 Nov 2009 17:52:36 +0900 底地・借地権の賃料トラブル 底地・借地権の賃料トラブル
賃料トラブルでよくあるケースは次のようなものがあります。

１．地代不払い、地代滞納

地主によっては「地代を払ってこない借地人っているのかい？」なんておっしゃる方も多くいます。
そんな地主からすると信じられないかもしれませんが、実際地代を払わなかったり、滞納を繰り返す借地人は結構います。
日頃から借地人に対して口すっぱく（？）までいかなくとも、地主として毅然な態度をとり続けておかないと借地人に足元を見られてしまうケースがよくあるものです。
内容証明郵便、自宅を訪問する、支払いにつき覚え書を締結する、支払督促制度を利用する、期日までに支払わないと土地賃貸借契約解除をする等の地主としての明確な意思表示をすることが大切です。

２．地代が、地主が負担する土地の固定資産税・都市計画税の額を下回る場合

地代値上げを要求しても値上げに応じない場合、裁判例では「相当な地代を支払ったとは言えず、土地賃貸借契約について債務不履行」と判断された事案があります。
このように、あまりに長期に、低い地代しか支払わない借地人に対しては、地代値上げの内容証明など証拠資料を取り揃えて、地代不払いによる土地賃貸借契約解除を請求することも可能です。
借地人の立場に立つと、あまりに安い地代であれば、地主に言われる前に固定資産税・都市計画税の2～3倍程度の水準になるように自ら値上げするなど対策を講じておいたほうが法的リスクを回避できることになります。

３．借地人が借地（土地）の固定資産税・都市計画税の評価証明書を取得できるの？

借地人の立場から借地（土地）の固定資産税・都市計画税の評価証明書を取得することができるようになっています。
取得に必要な書類などは、管轄の都税事務所等に問合せしてみてください。
なお、地主が借地権者の所有している建物（家屋）の評価証明書の取得は、原則認められていません。

４．借地人が合意していないまま勝手に減額した地代を送金してきた場合には？

借地人に対して、地代の一部不払いになること、不払いの金額の督促、期日までに支払わない場合には土地賃貸借契約書を解除する旨を内容証明郵便に盛り込んで郵送することが必要です。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/670/#000074 http://www.sokochibaikyaku.net/670/#000074 670)底地・借地権の賃料トラブル Mon, 30 Nov 2009 17:47:33 +0900 賃料を交渉するには 賃料を交渉するには

(1)地代値上げを交渉するにあたって、実務的な手続きを簡単にご説明します。

まず、借地人の方に「地代の値上げをしたい旨」を伝えることが必要です。
その際には、いくらぐらいにしたいと根拠をもって提示する必要があります。
根拠となる資料は、公租公課（固定資産税・都市計画税）の評価証明書などです。
また、鑑定評価書をとって数字の根拠を示しつつ話し合いをもつこともあります。
上記の話し合いで地代値上げについて双方合意ができましたら、地代改定の覚書などの書面を作成してお互いに署名・捺印することになります。
このとき、印鑑は「実印を使用するのですか？」などとよく質問を受けます。
証拠となる資料として書面を残す意味ですので、お互いに自筆で署名すれば認め印でもかまわないでしょう。

(2)地代値上げの合意がとれない場合は？

１．明確な地代値上げの意思表示を表明する（内容証明郵便）
明確な意思表示を伝えるため、訴訟になったときの証拠資料として保存するために、内容証明郵便で再度地代値上げの請求をおこないます。
２．また後日、裁判で地代値上げの判決が下りたときには、値上げの請求をおこなったことが証明できる日から値上げの効果が発生します。
内容証明郵便は郵便局がその日付を証明してくれます（確定日付）。
３．話がまとまらなければ、調停を申し立てることになります。
裁判所の調停委員の仲裁をもってお互い歩みよれるところまで話し合うことになります。
４．調停で話し合いがつかないと、「地代値上げ請求訴訟」を申し立てることになります。
５．弁護士費用や不動産鑑定士費用(40～150万円)を考えれば、規模の大きな土地や商業地などで月額地代総額自体が高い場合以外は、地主・借地人双方にとって訴訟をおこすメリットはないといえます。
ただし、周辺地域一体の土地を広域的に所有し、ほかにも借地人がたくさんいるときは、訴訟判決等による公的な結果は、ほかの借地関係にも影響を及ぼしますので、このような場合には費用がかかっても訴訟をおこすメリットはあるでしょう。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/665/#000073 http://www.sokochibaikyaku.net/665/#000073 665)賃料を交渉するには？ Mon, 30 Nov 2009 17:43:47 +0900 地代の相場と算定方法 地代の相場と算定方法

(1)地代の相場

地代の相場というと、少し前までは固定資産税・都市計画税の2.5～3倍というのが常識的な相場感でした。
しかし、最近では、固定資産税・都市計画税の3～5倍というのも多くみられます。
平成２年秋のバブルの崩壊後も、課税上は固定資産税・都市計画税が値上がりし続けました。
その結果、実際の地価は下がっているのに税金だけが値上がりしてしまいました。
このことは社会的な話題になったため、借地人への地代値上げ交渉も地主にとって有利に働き、地代値上げに応じた借地人もいたようです。
ところが、平成7年から10年頃をピークに固定資産税・都市計画税も下がり始めました。
しかし、税金が下がっても、地代の値下げがおこなわれなかったため、地代は比較的高い水準となりました。
もちろん高い水準といっても、土地全体の有効活用面からみて決して高いという意味ではありません。
ただ、地代の適正水準といっても、契約内容や借地の面積、有効利用の程度によって違ってきます。
固定資産税・都市計画税の倍率だけで高い、安いと一概には言えませんのでご注意ください。

(2)算定方法

借地の地代が適正かどうかを正確に判定するためには、不動産鑑定による方法以外にありません。
しかし、実務的には地代が適正かどうかを簡易的に判断するにあたって「固定資産税・都市計画税の3～4倍程度」と税額をひとつの目安にすることが多いと思います。
これは、税金という基準で判断する方が計算しやすく、借地人・地主双方にとってコンセンサス（意見の一致、合意）を得やすいためです。

(3)不動産鑑定による算定方法

不動産鑑定では、次のような方法が採用されています。

◇差額配分法

現行地代と新規地代との間の差額賃料のうち、貸主に配分する部分を判定し、改定前の現行賃料に加算して、改定後の地代を求める方法です。
差額の配分方法は、契約の内容、契約締結の経緯などを調査分析し、合理的な根拠に基づき行うこととなります。

◇スライド法

現行賃料を決めた時点の地代に経済情勢等に応じた変動率を乗じて求めることになります。
つまり、「改定後の地代＝改定前の地代（現行地代）×変動率」となります。

◇利回り法

基礎価格に適正利回りを乗じて固定資産税・都市計画税を加算して求める方法です。
つまり、「改定後の地代＝基礎価格×適正利回り＋必要諸経費(固定資産税・都市計画税)」となります。

◇賃貸事例比較法

近隣の地代の改定事例を収集して適切な事例の選択を行い、事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較、契約内容の比較を行って求める方法です。

◇各手法のウエイト付け

上記４種類のいずれの方法も長所・短所があり、また資料の収集状況などによって各手法によって求められた試算地代の説得力が変わってきます。実務上は、これらの説得力に応じて価格（試算賃料）のウエイト付けすることによって、適正地代を算出することになります。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/660/#000072 http://www.sokochibaikyaku.net/660/#000072 660)地代の相場と算定方法 Mon, 30 Nov 2009 17:38:17 +0900 売買するときの注意点 底地・借地権を売買するときの注意点
借地権・底地の売買は、所有権を前提とした戸建住宅、マンションなどの一般的な流通物件と比較すると、不動産取引自体はあまり数多くはありません。
また、専門に扱っている不動産鑑定士がいないのも現状です。
そこで具体的に借地権の売却にあたって、注意するべきポイントを以下に整理してみました。

(1)信頼できる相談先を選ぶこと

借地権売却の相談先を間違える大変なことになります。
借地権と底地を区別できずに勘違いしたまま、いい加減なアドバイスをしている不動産業者もなかにはいるようです。
まずは精通している不動産鑑定士、不動産業者、弁護士を見つけることが必要です。

(2)売却価格の査定

借地権の売却先の第一候補は、地主になります。
そこで、まず地主に売却したい旨を伝えることになります。
しかし、きちんとした調査・裏づけに基づく売却希望価格を地主にお伝えできないと「こんな価格をもってくるなんて、あの借地人は非常識だ、失礼だ」と言われてしまい、これまで円満な関係を築いてきたのに、その関係を一度で壊してしまうことになりかねません。
ですので、一体いくらで売却できるのか？を事前に知っておくことが必要です。
借地権の価格は、理論的には更地の70％などといわれるかもしれませんが、実際に売れる価格と理論的な価格とは開きが大きいものです。
実際に売れる価格をきちんと鑑定評価してもらいましょう。

(3)承諾の有無と費用

借地権の無断譲渡は、違法行為であり、借地権の権利を消滅させてしまう可能性があります。
地主の承諾がとれるのか、承諾の費用はいくら位かもあわせて把握しておきたいところです。

(4)地主以外の第三者への売却

地主によっては、「借地権を買い取る資金がないので、借地権を第三者に売却することを承諾するので、借地権を売却してもいいですよ」といわれることがあります。
この場合には、地主に支払う各種の承諾料等が発生する場合がありますので事前に確認しておく必要があります。

(5)借地権の譲渡承諾料

借地権を第三者に売却する旨の承諾に対して地主に支払う一時金のことを言います。

(6)既存建物を取壊す場合の建替え承諾料

現状の建物をそのまま利用したいという第三者が見つかればよいのですが、通常のケースでは既存建物は古いため、取壊すことが多いと思います。
新築の建物を再建築する場合は建替えを承諾することに対して地主に支払う一時金が必要です。

(7)リフォームする場合の増改築承諾料

既存建物を取壊さずに、リフォームする場合は、その程度によって地主に増改築承諾料の支払いが必要になるケースがあります。

(8)建物取壊し費用

建物取壊しを条件として売却する場合は、売主側で取壊しをして引き渡す必要があります。

(9)銀行融資を使う場合の地主の同意書

第三者が銀行から借入れをおこして借地権を購入する場合は、銀行によって地主の同意書を取得するよう借地人に求めるケースが多くあります。
地主と銀行との間で「借地人の地代不払などで土地賃貸借契約を解除する場合には銀行の同意を必要とする」などの地主の権利を制限する旨の契約を求められるためです。
地主の実印と印鑑証明書が必要になり、地主の権利を一方的に制限する内容が多いため、金銭的な対価の支払いなしには、地主の同意を得ることは難しいのが通常です。

(10)境界の確定

借地権の境界と土地の境界は必ずしも一致するとは限りません。
境界を確定するためには費用がかかります。
]]> http://www.sokochibaikyaku.net/305/#000071 http://www.sokochibaikyaku.net/305/#000071 305)売買するときの注意点 305)売買するときの注意点 Mon, 30 Nov 2009 17:22:55 +0900 不動産鑑定評価 底地の不動産鑑定評価
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●不動産鑑定士とは？ 　●不動産鑑定士の選び方

●鑑定に関わるよくある質問　●公示価格とは

●路線価とは 　●自分で不動産価格を調べるには？

]]> http://www.sokochibaikyaku.net/700/#000066 http://www.sokochibaikyaku.net/700/#000066 700)不動産鑑定評価 Sat, 21 Nov 2009 03:03:34 +0900 賃料 底地の賃料
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●相続対策をするには？ 　●物納制度改正のポイント(H.18年度)

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