底地売却事例

共有地主さんからの相談

3年前。今は亡くなった父から底地（1,800坪）を兄弟4名で法定相続により受けました。底地の地代をその後、長男から受け取っています。
家の近くに良いマンション物件が出来たので底地を売却して購入したいと思っています。しかし、兄弟に相談したところ1名は同意。2名が売りたくないと言うことで困っています。何か良い換金方法はありますか？  
専門家から一言
これは、共有資産が単独判断で管理できないケースです！
相続不動産はなるべく単独の所有になるようにわけましょう。多くの場合、相続を前提に財産管理をしていないので、相続人が法定相続分で相続資産を共有取得しています。この場合、管理処分する際に非常に面倒です。何をするにしても他の3名の同意が必要なのです。共有持分の売却も可能ですが、底地の共有持分を購入する人はほとんど皆無です。

専門家の解決方法
このケースの場合は、共有物分割方式を提案しました。もちろん各共有者の同意が必要になりますが、売却したくない方2名と売却処分したい方2名で、割合は2分の1ですので1,800坪を2分割します。そして売却希望の土地約900坪を売却することにしました。
弊社が請け負いで、不動産会社3社と交渉をし、不動産会社1社へ売却し換金できました。
・他の共有者の同意が必要ですので、そもそも話し合いができる人間関係であることが大前提です。
・共有地分割方式は、測量を行い面積を分けますが、持分に基づいて物理的に按分するのではなく、経済的な価値に応じて按分しますので、当社では評価を行いそれぞれの土地の経済的価値が等分になるような分割案を提案しました。
・売却活動に当たっては、条件交渉・スケジュール調整・契約書の内容確認・滞りない手付金の受領・決済の手配を行いました。

地主の息子さんからの相談

父が現在寝たきり状態。兄弟間で、将来発生する相続税の話題になりました。
近所の会計事務所に相続税を計算してもらいました。底地を残して相続が発生した場合の相続税を聞いて、とても払えそうにない金額でした。物納できる資産を入れても、まだ大きな金額です。何か良い対策はありますか？
専門家から一言
これは底地の資産割合が多い結果です！
整理されていない底地（物納不適格）は生前に処分することが大切です。

専門家の解決方法
物納条件が整っていない底地で、底地割合40％、相続税50％という条件でした。このまま相続が発生しますと、相続税が1坪約40万円となります。総坪数1200坪約5億円の相続税が貸宅地だけでも想定されました。そこで物納用の宅地整理は今から6ヶ月以上かかりますし、業務委託方式の売却換金も前記金額を確保するには1年以上かかりますので、底地買取業者へ売却することにしました。結果、売却価格3億3､000万円で、譲渡所得税を支払い、2億5千万円手取りになりました。
・物納するべきか、個別交渉になる宅地整理するべきかの選択肢をご提案し、何がベストの方法なのかを相談者と一緒になって考え、解決案を模索しました。
・売却活動に当たっては、条件交渉・スケジュール調整・契約書の内容確認・滞りない手付金の受領・決済の手配を行いました。

適正な使用をされていない地主さんからの相談

地元の医薬品商社に貸している底地が6ヵ所あります。地代をもらっていますが、もっと良い活用法がないかと考えています。6ヶ所のうちの1ヶ所は、駐車場に使用されています。1年後に期間満了となります。その土地の賃貸借契約書には「軽量鉄骨造建物敷地に使用する目的」となっています。
専門家から一言
借地法上は、借地契約満了の際に、借地上に建物がないと更新を拒絶できます！しかし、借地人がすんなりと借地権を放棄するとは考えにくいので、慎重に事を進めることとした。 

専門家の解決方法
借地期間が満了した際、駐車場に使用されている底地の返還だけでなく、全ての借地・底地関係を解消するように、等価交換（残り5つの底地・借地関係を等価交換により、解消させる）の提案を準備し実行した。底地Ａ（駐車場）は、そのまま通常の駐車場契約として使用して良い事を条件に、等価交換の交渉を有利に進めるように準備し実行した。
結果、一部底地はなくなりましたが、先代から続いていた借地・底地関係が一気に解消でき、交換差金として3,000万円の現金が入りました。年間の地代330万円が、駐車場代＋家賃で400万円の収入になりました。
・全資産の状況が把握できていなかったため、重要事項説明書レベルの不動産調査書を作成し、まず物件把握をしました。
・当社は、不動産鑑定会社ですので事前に評価根拠等まで出せるところが他社と大きく異なる点です。