賃料を交渉するには

(1)地代値上げを交渉するにあたって、実務的な手続きを簡単にご説明します。

まず、借地人の方に「地代の値上げをしたい旨」を伝えることが必要です。
その際には、いくらぐらいにしたいと根拠をもって提示する必要があります。
根拠となる資料は、公租公課（固定資産税・都市計画税）の評価証明書などです。
また、鑑定評価書をとって数字の根拠を示しつつ話し合いをもつこともあります。
上記の話し合いで地代値上げについて双方合意ができましたら、地代改定の覚書などの書面を作成してお互いに署名・捺印することになります。
このとき、印鑑は「実印を使用するのですか？」などとよく質問を受けます。
証拠となる資料として書面を残す意味ですので、お互いに自筆で署名すれば認め印でもかまわないでしょう。

(2)地代値上げの合意がとれない場合は？

１．明確な地代値上げの意思表示を表明する（内容証明郵便）
明確な意思表示を伝えるため、訴訟になったときの証拠資料として保存するために、内容証明郵便で再度地代値上げの請求をおこないます。
２．また後日、裁判で地代値上げの判決が下りたときには、値上げの請求をおこなったことが証明できる日から値上げの効果が発生します。
内容証明郵便は郵便局がその日付を証明してくれます（確定日付）。
３．話がまとまらなければ、調停を申し立てることになります。
裁判所の調停委員の仲裁をもってお互い歩みよれるところまで話し合うことになります。
４．調停で話し合いがつかないと、「地代値上げ請求訴訟」を申し立てることになります。
５．弁護士費用や不動産鑑定士費用(40～150万円)を考えれば、規模の大きな土地や商業地などで月額地代総額自体が高い場合以外は、地主・借地人双方にとって訴訟をおこすメリットはないといえます。
ただし、周辺地域一体の土地を広域的に所有し、ほかにも借地人がたくさんいるときは、訴訟判決等による公的な結果は、ほかの借地関係にも影響を及ぼしますので、このような場合には費用がかかっても訴訟をおこすメリットはあるでしょう。


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